実測と登記簿が違っていて問題ないの？
昨日は本所の当番でした。電話相談を内容を簡潔にお話いたします。
【相談内容1】
所有している土地の登記簿面積と実際の面積が異なっている。
登記簿面積のほうがかなり小さいようだが問題があるか？
【回答】
建物を建替えることでしたら特に問題にはなることはありません。
【相談内容2】
相続したアパートを持っている。契約書がなかったり、更新してないので
改めて借主と契約書を締結して問題ないか？
【回答】
貸主は宅建業の免許は不要なので一般的な契約書で交わして問題ありません。
【相談内容3】
土地を持っている。ご主人で5代目。
主人は土地を手放したいと思っているが、私（奥様）は何か保有する対策を考えたい。
【回答】
具体的な相続対策を考えましょう。ご提案しますので一度来所ください。
【相談内容4】
那須塩原に100Ｔの土地がある。売却できないか？
【回答】
物件資料をご持参ください。（来年来所予定）
【相談内容5】
購入した土地に隣地のけんち石が越境して埋まっていた。
その敷地にすでに建物を建てて住んでいるが、まだ気になっている。
【回答】
購入して1年近く経過してしかもそれを承知で建物を建てて住んでいる状態だと
今から売主へ瑕疵責任を取らせるのは難しいでしょう。
【相談内容6】
借地権更新について。10年前に更新時期だったが更新手続きをしていなかった。
地主からは新規20年契約での更新料を要求させている。価格は妥当か？
【回答】
具体的に場所を見ないと分かりませんが、借地権価格の５％から10％程度が更新料ですから、地主が要求している価額は妥当でしょう。
以上、6件のご相談を受けました。
事業用定期借地
本日は本所はお休みでしたが、以前電話相談を受けた内容を簡潔にご紹介します。
【相談内容1】
アパートを借りるのだが、貸主から契約前に全ての費用を振り込みして下さい。
その後に契約です。問いわれ不安だがどうしたらよいか？
【回答】
本来は契約後の支払いと言うのが原則だが、それが貸主もしくは仲介会社の条件であれば現実的には従うしかないでしょう。
【所見】
契約金を振り込む前に事前に、FAXでも郵送でもアパートの重要事項説明書と契約書を送ってもらうよう依頼してみたら如何でしょう。
【相談内容2】
建築条件付の購入について気をつけることは？
【回答】
土地売買契約後３ヶ月以内に建物の請負契約が締結できない場合は土地の売買契約を白紙にできるという契約なので、売主指定の仕様や価格で自分の納得できる建物が出来るかがポイントになります。
契約をしないと、建物の詳細打ち合わせをしてくれないのが良くあるケースなので自分の想う間取りを相手方に説明し、可能性を確かめてそして契約をする。
なんでも対応するからのような言葉が多いので気をつけましょう。
【相談内容3】
借地人だが身内間の借地で平成２２年更新。まだ先のことだがどこを注意すべきか知りたい。
【回答】
更新料、地代について相場を調べて下さい。
路線価など評価を区役所等で調べて。まだ時間がありますから心配ないです。
更新料の目安は借地権価格の5％〜１０％程度と思って下さい。
地代については、算定方法はいくつかありますが、一例では国都税額に権利金（借地権価額）の2％加算した額が年の地代になります。
【所見】
地代や更新料はあくまでも話合いですから親族間ならば、不動産屋を仲介させた方が良いです。
【相談内容4】
2年程前から土地と倉庫をディスカウントショップに貸している。しっかりした契約はないから今回更新契約書の作成の方法を教えて欲しい。
【回答】
事業用に定期借地の契約期間が10年以上20年以下なので、注意してください。
その他の注意事項については調べておきます。
借地権更新料
先日の本所電話相談内容を簡潔にお話します。
【相談内容1】
借地権更新に関する相談。二回目の更新で残存期間が４年有るのに更新契約を要求された。
今回更新しないと今後更新しないと言われ更新を承諾し、更新料を振り込んだ。
約１ヶ月が経過したが契約書が届かない。
【回答】
今までの経緯をまとめておく。契約書の送付を継続的に文章で請求してください。
【所見】
マメに催促するしかないでしょう。
【相談内容2】
土地借地賃借更新料について。
【回答】
更新料はそもそも、支払いの義務はないが、支払う用意があるのであれば
請求されている更新料の算出根拠を明示してもらってはどうか。
【所見】
更新料の算定基準は定まっていないようですが、おおむね、借地権価格の5％〜10％ぐらいが相場でしょうか。
【相談内容3】
土地を購入を検討している。建築条件を外したいが１００万上乗せするとの話。このような取引は適正なのか？
【回答】
違法性はない。どうしても気に入っているのならば、その条件でも進めても良いのではないか。
【所見】
建築条件付の条件をはずす交渉は良くやりますよ。
親子間売買
今日は午後から以前からご依頼を受けていますご相談者で、親子間売買の案件の仕事です。
銀行へ出向いて買主であるお子様の金消契約を結びます。これで無事に終われば、私の業務の山も越えます。後は、ローンに実行手続き、代金の振込み、所有権移転登記手続きなどですから、各専門家に依頼することができます。
親子間売買の場合は、債務の肩代わりということで、一般的には銀行融資を受けにくいのですが、今回のケースでは、実態に伴なった売買であること。買主様の属性が良かったので、まとめることができました。
本当に良かったです。
相続登記は勝手にできてしまう！
昨日は本所の電話相談当番でした。5件のご相談を受けました。簡潔にお話します。
【相談内容1】
相続放棄をしたかったのに、相続した土地を長男が勝手に持分登記をしてしまった。今から放棄できるか？
【回答】
遺産分割協議をして、遺産分割の原因で権利の移転はできます。
【相談内容2】
アパートを解約したが、そこから1ヶ月の家賃が発生すると不動産業者に言われた。そういうものなのか？
【回答】
契約書に解約予告が１ヵ月前となっているようなので、１ヶ月分の家賃は支払いしかないでしょう。
【相談内容3】
譲渡税について。
【回答】
相続でもらって住んでいない土地付戸建の場合は、3,000万控除は使えません。
長期の所有の譲渡所収税がかかります。
また住んでいても「庭先売り」は3,000万控除は使えません。
【相談内容4】
隣地との境界に杭を入れたが、どうも1ｃｍ程度違った場所に入っているようだ。
測量した人に言っても忙しいと言ってなかなか聞いてくれない。
このままでは心配なのでどうしたらよいか？
【回答】
勝手に杭の位置を動かされたと自信があれば別の測量士に頼んで測ってもらって 証拠を作ってから隣地の所有者と話をつければ良いのでは？
【相談内容5】
新築の賃貸物件に入居した。1Ｆがカラオケすなっくのようで、夜うるさくて眠れず困っている。
契約時に知らされていなかったので解約したい。
【回答】
大家がそれを知っていていわずに契約したのであれば解約事由にあたると思われます。
契約履行に着手？
2日月曜日の電話相談内容を簡潔にご紹介します。2件のご相談です。
【相談内容1】
物件種目「新築分譲住宅」とあり話を進めようとしましたが、未だ建物が出来て
いない（建築確認申請も出していない）といことで、土地のみの売買契約を結び
ました。
（納得出来ませんでしたが言われるがままに締結しました。手付金１００万円納
付済み）。
その後担当者の急な退職、後任担当者の不誠実から不安を感じ、手付金を諦
めても構わないので解約したいと思っています。可能でしょうか。
契約書の解約項目には、契約の履行に着手する前に限り可能と記載されていますが、履行の意味が良く分かりません。
ちなみに現在は建築確認の申請中で、許可が下りず完成予定が、聞くたびに引き伸ばされています。
【対応】
書類を持参してお話ししましょう。
【所見】
契約自体は有効だと思われます。問題は契約解除方法が、手付解除なのか違約合意解除なのかのようです。建物の建築確認申請中とありますが、その申請が今回の契約にかかわらず提出したものなのか、ご相談者の意思のもとに申請したのかが、契約の履行の着手にあたるのかがポントです。
契約の履行に着手ととられる前に、手付解除できればベターですね。
【相談内容2】
以前の台風でサッシから雨が入ってくる。
大家に言ってもうちは悪くないと言われた。
【対応】
後日
【所見】
雨漏りの原因がもちろん大家にある訳ではないですが、貸主として賃料をいてだいているいじょう、雨漏りの原因を突き止め、修繕する義務がありますよ。
売却のチャンス！？
バタバタしていまして2日間書き込みをサボってしまいました。
29日30日の本所の電話相談内容は3件でした。簡潔にお話します。
【相談内容1】
分譲のマンションを持っている。そのマンションを一部屋づつ買い取って、買い占めを狙っている人がいる。
その人が「マンションを売るときは自分に言ってくれ！」とかなりしつこく言われて困っている。
電話もかかって来て、留守電にならないと家まで押しかけてくる。何か対処方法はあるか？
【回答】
売る気持ちがなければ、負けずにはっきり断るしかないでしょう。
【所見】
店舗+6世帯、自主管理、築20年。積立金のトラブルもあった物件と言う事でスライム化はまぬがれないでしょう。逆に適切な価格で買い取ってくれるのであれば、もう少し資産価値のあるマンションへ住み替えるチャンスであるような気もします。補足ですが、マンションの価値を守る、建物修繕計画については総会を開いて議決するべきでしょう。総会は面倒くさがらずに参加するべきです。
【相談内容2】
借地権について
【対応】
資料がそろったら来所の予定
【相談内容3】
根抵当権のついている自宅の一部を売却したい。
【回答】
根抵当権者に部分抹消してもらえるよう交渉する必要があります。
【対応】
資料がそろったら来所の予定
敷地の中に障害物が！
本日は本所はお休みですが、先日のお電話でお受けした相談内容を簡潔のお話します。
【相談内容1】
３年前に大学に通う子供のために東京にワンルームを購入した。
妻がローンで所有しているが売却したい。週末は実家に戻ったが妻と娘は代々木で生活をしていた。 住民票は移していない。売却した場合の税金について
【回答】
最良の策を含め、回答することに。
【所見】
シンプルに考えて、売却益が出ない価格で売ってはどうか？
【相談内容2】
５０坪を買ったが、土の中に昔に古い資材が埋めてあった。
瑕疵担保責任を仲介業者に請求したが返事がない。
【回答】
代理人（弁護士）を立てて正式に訴えることを勧めた。
地積測量図
建築条件付売地
本日の本所の無料電話相談はありませんでした。
さて、今日は、建築条件付売地の売買契約について考えてみます。
この契約は、土地売買契約後一定期間（3ヶ月以内が主流）にその敷地に、売主もしくは、売主の子会社と建物請負契約を締結することを条件として（停止条件）契約していますので、万一、その約束した期間内に建物請負契約を締結できなければ、売買契約そのものは白紙解除になるという内容です。
建物の打合せを進めていても結果的に売主と請負契約が結べず、請負契約が成就しない以上土地売買契約は成立しませんので、土地売買契約は白紙解除になります。建築の打合せは買主が安心して請負契約を結べるよう、売主側も丁寧な打合せする必要があると思います。
